כינוס נכסים הינו מצב בו החייב – לאחר פשיטת רגל, ובמידה והוא בגיר וניהל עסקיו בישראל ואינו יכול לפרוע חובו, מקבל מבית המשפט המחוזי צו כינוס נכסים – לבקשת הנושה.
הכונס לרוב הינו עו"ד שמונה ע"י בית המשפט, ומשמש כזרוע לבית המשפט. הכונס הוא זה שידאג באמצעות ההוצאה לפועל לעקל את נכסי החייב ולהציעם למכירה. הרוכשים הפוטנציאליים מעבירים לכונס שיק/ערבות בנקאית בגובה 10% מהצעתם. לרוב, המציעים מוזמנים לכונס להתמחרות (מכרז) ולרוב הקונה שהציע את המחיר הגבוה זוכה והאחרים מקבלים את ערבותם חזרה.
העברת הכספים שהתקבלו מהמכירה, לחייבים מתבצעת ע"י הכונס עם עדיפות למזונות, שכר עובדים ורשויות המס. שאר הנושים כולל הבנקים באים בעדיפות שניה.
מחירם הנמוך לעיתים משמעותית של הנכסים הנמכרים בשיטה זו ואחריות הכונס להעברת המעוקלים כשהם נקיים מחוב, מהווה יתרון לקניה מכונס.
בעסקת קומבינציה. משלם המוכר מס שבח ומס מכירה, והקבלן משלם מס רכישה רק על חלק מהמגרש. במכירה במזומן היו חלים המיסים על מחיר כל המגרש. בנוסף לכך ניתן יהיה למכור את הדירות בפטור ממס, ואולי אף לזכות בפטור מהיטל השבחה.
אלו דברים חשוב לדעת בעת רכישת דירה?
מעניין שהרבה מאד אנשים אינם מודעים כלל לדברים שיש לשים לב אליהם בעת רכישת דירה ,ולא פעם אנו עדים לכך, שכאשר אנשים רוכשים רכב ,או מחשב, או מוצר אחר, הם עורכים בדיקות ומשווים מחירים, ועד שהם מחליטים הם כבר ערכו בדיקות מקיפות ,אולם כאשר הם עומדים לרכוש דירה שהיא למעשה העיסקה הכי חשובה של חייהם, הם אינם יודעים מה חשוב לדעת, ועל איזה דברים יש לשים לב .
לכן יש לבחון ולבדוק מספר היבטים :
היבט צורני ומצב פיזי של הדירה
1. לשים לב לכיווני אוויר בדירה כאשר הכיוונים העדיפים הם מזרח מערב ודרום לעומת צפון שהוא צד פחות מואר ויותר קריר.
2. יש לשים לב למספר הקומות ולכמות הדיירים בבניין ,למעלית בבנין ,לתחזוקה ,לשכנים ,ועד הבית, מצב הבניין בכללותו ואפילו לתיבות הדואר מהם ניתן ללמד על השכנים בבנין .
3. לבדוק האם יש לדירה הצמדות כמו חנייה , גג, ,מחסן ,גינה ,רכוש משותף .
4. לשים לב כמה בעלים מתגוררים בבנין וכמה שוכרים את הדירות –כמו כן לשים לב אם קיימת תחלופה גבוהה של הדיירים בבניין.
5. לבדוק את השכונה ומצבה כמו גם את השירותים הקהילתיים בשכונה, כמו גני ילדים, בתי ספר ,קופת חולים ,מתנסים, תחבורה ציבורית וכד'.
היבט משפטי ומבני של הדירה
6. לשים לב לנסח הטאבו, שהוא המסמך הרשמי ממנו ניתן לשאוב הרבה מאד מידע על הדירה כמו: אם קיימת משכנתא על הדירה?, האם קיימים עיקולים ? מה גודל הדירה? מהם ההצמדות של הדירה?
7. לבדוק ברשם המשכונות אם רובץ על הדירה מישכון או עיקול או שיעבוד וכד'
8. לבדוק בעיריה אם לא קיימות חריגות בניה ,צו הריסה או חובות כמו היטל השבחה , כמו כן לבדוק אם ישנם אחוזי בניה שלא נוצלו וניתן לבנות ואם כן כמה הם?
9. לבדוק בעיריה אם קיימות תוכניות מתאר עתידיות אשר יש בהן להשפיע על הדירה הן מבחינה חיובית והן שלילית.
כדי לבחון את כל העניינים המשפטיים הקשורים לרכישת דירה ישנה חשיבות לפנות לעורך דין ולהתייעץ עימו על מנת שיבצע את כל הבדיקות בטרם חתימה על חוזה המכר וזאת כדי להימנע מבעיות עתידיות.
עו"ד מירי כהן ושות'
משרד עורכי דין
מקרקעין, משפחה ואזרחי
שוק הנדל"ן בישראל עלה באופן עקבי בעשרות השנים האחרונות. לאורך זמן מתברר שההשקעה בנדל"ן בישראל , הינה השקעה בטוחה ביחס להשקעות באפיקים אחרים. מוכיחה את עצמה והינה אף הרווחית ביותר. במיוחד נכונים הדברים ביחס להשקעות בקרקעות חקלאיות באזורי ביקוש הקרובים לאזורי מגורים. שוק הקרקעות בישראל הינו שוק הנדל"ן בעל הצמיחה המהירה ביותר בעולם והביקוש רק עולה.
הועבר ע"י מר אדם הובר.
הרפורמות הצפויות במנהל מקרקעי ישראל, שיישום חלק מהן החל זה מכבר, וכן שורה של החלטות ממשלה שנתקבלו זה מכבר, יצרו מציאות חדשה בשוק הנדל"ן הישראלי . בשורה התחתונה הממשלה שואפת להקל ולזרז את תהליך שינוי ייעוד הקרקעות החקלאיות ולהפוך את ההליך למהיר יותר. כך לדוגמא צפוי תהליך שינוי יעוד קרקע חקלאית להימשך בין 3-5 שנים, בניגוד למציאות שרווחה בשנים עברו שבו התהליך הבירוקראטי והסיזיפי לשנוי ייעוד הקרקע היה נמשך בין 8-20 שנים ולעיתים אף יותר.
הועבר ע"י מר אדם הובר.
